12 stycznia 202031 stycznia 2020

Jak bezpiecznie wynająć nieruchomość?

Każdego roku na przełomie sierpnia i września wrocławski rynek najmu mieszkań przeżywa prawdziwy boom. Swojego lokum szukają studenci, jak i pracownicy firm, którzy od września rozpoczynają pracę w stolicy Dolnego Śląska.

 

Prywatny najem jest alternatywą dla osób, którym nie udało się zdobyć miejsca w akademiku.Wrocław to jedyne duże miasto akademickie w Polsce, w którym czynsze najmu mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie.To dobra wiadomość m.in. dla studentów, którzy teraz szukają dla siebie lokum, ale tez dla inwestorów czerpiących zyski z najmu. Dla tych ostatnich liczy się bowiem stopa zwrotu.

 

Aktualnie wynosi ona około 6, 2 %  proc. przy najmie długoterminowym. Średni czynsz najmu jednego metra kwadratowego mieszkania z sektora popularnego wynosi obecnie 41 zł. Jeszcze dwa lata temu wynosił 39 zł za mkw. to nieznaczne wahania, które w rzeczywistości są zachętą dla inwestorów. Oznacza bowiem, że Wrocław pod względem dochodów netto z najmu, a więc  stosunek rocznego przychodu z najmu (pomniejszonego o koszty eksploatacji) do łącznego kosztu zakupu mieszkania i adaptacji znajduje  się zarówno w czołówce miast europejskich, jak  i krajowych dużych miast. Większe zyski netto uzyskują inwestorzy w Budapeszcie 7,9 proc. i w duńskie miasto Odense – 8,9 proc. W Warszawie wynosi on 5,8 proc., w Krakowie 6,4 proc., a w Łodzi 7,2 proc.

 

Stabilne czynsze najmu do efekt boomu na wrocławskim rynku deweloperskim. Tylko w tym roku na rynek najmu trafi ponad 4 tysiące nowych, wykończonych pod klucz mieszkań.

 

Badania wrocławskich deweloperów i pośredników nieruchomości specjalizujących się w obsłudze rynku pierwotnego wskazują, że każdego roku ponad 40 proc. wszystkich lokali  sprzedawanych przez deweloperów jest nabywane w celach inwestycyjnych, czyli na wynajem. Warto też wspomnieć, że w rekordowym ubiegłym roku wrocławscy deweloperzy zakontraktowali sprzedaż ponad 10 tysięcy mieszkań, które zostaną oddane do użytku za około półtora roku. Deweloperskie rekordy sprzedażowe mają więc bezpośredni, pozytywny wpływ na wrocławski rynek najmu.

 

Z tego powodu od kilku lat obserwujemy zmianę dotyczącą preferencji najemców. Liczy się przede wszystkim komfort nieruchomości. Miejsca postojowe w garażu podziemnym budynku są więc standardem. Podobnie jak dobra jakość wyposażenia lokalu. Minął już czas, gdy tzw. „standard studencki” oznaczał mieszkanie o niskiej klasie wyposażenia. Mieszkania z rynku wtórnego, które nie przeszły gruntownych remontów (albo przynajmniej odświeżenia ścian i wymiany umeblowania) wynajmują się znacznie trudniej. Aktualne podstawowe czynsze najmu:

 

• jednopokojowe 1200-2400 zł

• dwupokojowe 1500-4000 zł

• trzypokojowe 1900-4500 zł

• czteropokojowe 2500-9500 zł

 

Do czynszów najmu należy doliczyć jeszcze opłaty dodatkowe do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, za wodę, ogrzewanie, śmieci, utrzymanie części wspólnych budynków.

 

Cena wynajmu mieszkania we Wrocławiu zależy od wielu czynników: lokalizacji, standardu wykończenia i wyposażenia, dobrego dojazdu do uczelni lub miejsca pracy, a nawet (co jest pewną nowością na rynku) bliskości terenów zielonych i posiadania garażu. To, co jeszcze kilka lat temu nazywane było „standardem studenckim lub pracowniczym”, a więc lokal o niższym lub średnim wykończeniu i wyposażeniu, przestało obowiązywać.

 

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie

 

Wbrew pozorom, dobór odpowiedniego lokum dla siebie, po dobrej cenie, to przygoda z prawem związanym z obrotem nieruchomościami. Popularny „wujek Google”, który oferuje gotowe umowy najmu do wypełnienia i podpisania, nie jest w stanie przewidzieć wszystkich sytuacji, jakie przynosi codzienne użytkowanie lokalu. Każda nieruchomość jest inna, więc wymaga innych szczegółowych zapisów w umowie najmu.

 

Najważniejsza jest lokalizacja. To ona decyduje nie tylko o wysokości czynszu najmu, ale przede wszystkim o wygodzie codziennego życia najemcy. Ile czasu będzie stał w korkach, jeśli porusza się samochodem albo czy do uczelni łatwo dojedzie komunikacją miejską.

 

Jeżeli student ma niewiele gotówki, to wówczas warto porozumieć się z innymi kolegami również szukającymi lokum na wynajem. Wspólnie łatwiej udźwignąć ciężar miesięcznych opłat. Do czynszu dla właściciela nieruchomości trzeba bowiem doliczyć jeszcze inne opłaty związane z nieruchomością, np. dla wspólnoty mieszkaniowej, za wodę, ogrzewanie, prąd, gaz i internet.

 

Ważny jest też budynek, w którym wynajmowane jest mieszkanie. W przypadku lokali w kamienicach zawsze należy dokładnie sprawdzić koszty ogrzewania. Właściciele zwykle instalują w nich piece gazowe dwufunkcyjne lub elektryczne, więc miesięczne opłaty mogą sięgać kilkuset złotych. Warto poprosić właściciela nieruchomości o rachunki z ubiegłego sezonu grzewczego.

 

Umowa na piśmie

 

Umowa najmu określa warunki użytkowania nieruchomości, więc należy zawierać ją w formie pisemnej. Oprócz szczegółowego opisu przedmiotu najmu powinny znaleźć się w niej dane osobowe właściciela i najemcy. Ważne są też zapisy precyzujące do kiedy trwa okres najmu i termin płatności miesięcznego czynszu. W przypadku opóźnień w płatnościach właścicielowi należą się odsetki ustawowe albo umowne – jeżeli właśnie takie uwzględnimy w umowie. W przypadku gdy nie określimy terminu zapłaty, automatycznie zostanie on ustalony na 10. dzień każdego miesiąca.

 

Dokładne wskazanie wysokości czynszu najmu w umowie zawartej w formie pisemnej oznacza również, że właściciel nie będzie mógł bezpodstawnie podnosić tej opłaty.
Każda taka zmiana wymaga bowiem pisemnego powiadomienia najemcy najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego i nie może nastąpić szybciej niż pół roku po podpisaniu umowy. Jeśli najemca nie wyrazi zgody na proponowaną podwyżkę czynszu, wówczas rozwiązanie stosunku najmu następuje zgodnie z zawartym w umowie terminem wypowiedzenia. Student ma więc czas na znalezienie nowego lokum, a opłaty, jakie ponosi, nie ulegają zmianie do końca trwania umowy najmu.

 

Dokument ten określa też, ile osób będzie mieszkać w danym lokalu i kto ponosi ewentualne koszty napraw powstałych szkód. Często właściciele zastrzegają sobie, że wszelkie ulepszenia wprowadzane przez najemcę w lokalu muszą być z nimi konsultowane. Albo że najemca musi stosować się do tzw. zasad miru domowego. Co w praktyce oznacza, że głośne studenckie imprezy w czasie ciszy nocnej mogą skutkować wypowiedzeniem umowy najmu.

 

Wyprowadzka z lokum może zdarzyć się też, jeśli właściciel uzna, że złamane zostały inne warunki umowy przez najemcę. Gdy nieruchomość używana jest w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem, bo np. student – wbrew zapisom w umowie i bez zgody właściciela – zarejestrował lub prowadzi w lokalu działalność gospodarczą. Gdy lokal jest narażony na uszkodzenie lub gdy najemca zalega z płatnościami czynszu. W tym wypadku jednak właściciel musi upomnieć studenta na piśmie, dając mu miesiąc na poprawę, czyli uregulowanie należności.

 

Kaucja – zabezpieczenie dla właściciela

 

Ważnym elementem umowy najmu są zapisy dotyczące kaucji, którą zwyczajowo wpłaca się przy jej podpisaniu. Jest zabezpieczeniem dla właściciela na wypadek zaległości w opłatach lub szkód powstałych podczas użytkowania lokalu. Jej wysokość zależy od wartości sprzętu znajdującego się w wynajmowanym mieszkaniu. Im wyższy standard lokalu, tym wyższa kaucja. Po zakończeniu umowy najmu i całkowitym rozliczeniu wszystkich opłat kaucja jest zwracana najemcy.

 

Protokół zdawczo-odbiorczy

 

Istotnym elementem związanym z przekazaniem nieruchomości najemcy jest protokół zdawczo-odbiorczy. Stanowi on załącznik do umowy. To właśnie w tym dokumencie zapisujemy stan liczników – wody, gazu, prądu, a także szczegółowo wymieniamy, jakie wyposażenie znajduje się w wynajmowanej nieruchomości. Warto dołączyć do tego dokumentu zdjęcia wspomnianego wyposażenia i nieruchomości, bo one będą dowodem w sprawie ewentualnych kosztów naprawy szkód powstałych w wyniku użytkowania nieruchomości.

 

Warto też pamiętać, że umowa najmu jest podstawą do tymczasowego zameldowania się studenta w mieszkaniu na czas jej trwania. Bywa też, że właściciel życzy sobie, aby student przepisał na siebie umowy o dostawę mediów – prądu, gazu czy internetu. Wówczas w każdym z tych urzędów panie w okienku będą żądać od studenta właśnie pisemnej umowy najmu.

 

Umowy najmu lokalu mieszkalnego reguluje wiele przepisów prawnych. Dla właściciela nieruchomości najbezpieczniejsza jest umowa najmu okazjonalnego, natomiast dla najemców – umowa potocznie zwana „zwykłą”, w której korzystają oni ze wszystkich zabezpieczeń, jakie daje im ustawa o ochronie praw lokatorów i Kodeks postępowania cywilnego.

 

W przypadku najmu okazjonalnego student gwarantuje w formie aktu notarialnego, że ma gdzie się wyprowadzić i poddaje się egzekucji w tym zakresie, a także zobowiązuje się do opuszczenia lokalu i jego wydania właścicielowi po zakończeniu umowy. To zdecydowanie ułatwia właścicielowi nieruchomości pozbycie się niechcianych lokatorów.

 

Zapraszamy do współpracy w zakresie pośrednictwa w najmie i wynajmie mieszkań.